Comprare casa conviene più dell’affitto: i conti sul mutuo «agevolato» per i giovani (in sei città)
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La disfida
Per un giovane meglio andare in affitto o comprare la casa avendo la possibilità di non anticipare per il suo prezzo neppure un euro? La questione non è più teorica da quando il decreto Sostegni bis ha introdotto la possibilità di ottenere realmente e a tassi limitati i mutui che coprono il 100 per cento del valore della casa. La mancanza di disponibilità in contanti è da sempre uno dei maggiori ostacoli per l’acquisto della casa da parte di chi è all’inizio della sua vita lavorativa e non ha aiuti familiari alle spalle. Ora che questa difficoltà può essere superata cerchiamo di dare una risposta alla domanda nella tabella che abbiamo elaborato e dalla quale emerge ad esempio che in zona Ripamonti a Milano è possibile risparmiare con il mutuo ben 359 euro al mese e nella Capitale indebitarsi comunque consente di risparmiare anche oltre 100 euro.
Le regole del gioco
Risparmi che avvengono sin da subito, ma bisogna anche tenere conto che la rata del mutuo rimane uguale per tutta la sua durata mentre il contratto di affitto libero ogni otto anni cambia, presumibilmente al rialzo. La nostra ricognizione mette a confronto i canoni di locazione con le rate dei mutui ad alto Ltv (la sigla indica il rapporto tra mutuo e valore della casa) per i giovani; per fare questo abbiamo considerando il costo dell’affitto per un trilocale in alcuni quartieri delle principali città italiane e la rata di un mutuo fisso a 30 anni con copertura totale del costo ottenibile con la garanzia statale: è necessario quindi un Isee inferiore a 40mila euro, un mutuo che non superi i 250mila euro e che l’acquisto riguardi una prima casa. Abbiamo inoltre esteso il confronto alla rata di un finanziamento pure fisso all’80 per cento, che si può ottenere senza vincoli di Isee e di valore e che può essere erogato senza ulteriori garanzie, anche se quando il reddito del debitore le banche chiedono almeno la disponibilità di un terzo a farsi da garante.
Roma, il giro dei 10 quartieri
Per i mutui al 100 per cento abbiamo calcolato prudenzialmente il costo massimo previsto dalla normativa, cioè il tasso effettivo rilevato ai fini del calcolo dell’usura; il valore viene aggiornato ogni trimestre e quello in vigore fino al prossimo 30 settembre è per i tassi fissi l’1,86 per cento. Va detto che le offerte oggi presenti sul mercato sono più basse di circa mezzo punto. Per i mutui con Ltv 80 abbiamo calcolato un tasso effettivo dell’1,50 per cento, il valore tendenziale del mercato rilevabile dai dati di mutuiOnline.it. Venendo ai dati della rilevazione de L’Economia del Corriere, effettuata sulla base di prezzi e canoni dell’Osservatorio Tecnocasa, nella Capitale tra le dieci zone considerate solo la Balduina presenta rate di mutuo 100 per cento superiori sia pur di poco (49 euro) al canone di locazione mentre all’Eur il risparmio ottenibile con il finanziamento integrale dell’acquisto è di 163 euro al mese, cifra che sale a 357 euro con il mutuo Ltv 80. A Milano il finanziamento risulta molto competitivo a Cermenate (330 euro per Ltv 100 e 539 per il mutuo 80) e ad Affori (rate più bassa di 333 e 492 euro).
Napoli, il caso Chiaia
La convenienza del mutuo a copertura totale si riduce dove i canoni sono mediamente minori, come a Torino dove nelle zone centrali la rata comporta un modesto aumento della spesa mensile rispetto all’affitto (88 euro la differenza a Crocetta) mentre a Napoli nella maggior parte dei casi canone e rata finiscono sostanzialmente per equivalersi. Ma a Chiaia il mutuo 100 per cento consente di risparmiare 138 euro. Infine a Bologna si evidenzia una decisa convenienza del finanziamento a copertura totale (125 euro il risparmio a Massarenti) mentre a Firenze bisogna mettere in conto un esborso lievemente maggiore rispetto alla locazione.
Il paletto dell’80
In nessuna delle sei città considerate infine l’affitto costa meno del mutuo con Ltv 80. Abbiamo selezionato case e quartieri partendo da un limite invalicabile: l’abitazione non può superare il costo di 250 mila euro, ovvero il limite di prezzo per i mutui 100 per cento garantiti dallo Stato. Con questo paletto abbiamo optato per la scelta di un trilocale di 80 metri quadrati, perché se ci si deve impegnare con un mutuo a lunga gittata è consigliabile farlo per una casa destinata a rimanere residenza stabile nel tempo. Quanto alle zone abbiamo scelto alcune aree che nel tempo hanno garantito una migliore performance di prezzo, ma ovviamente con 250mila euro un trilocale in centro non si può comprare né a Roma né a Milano.
